Czy zakup mieszkania na wynajem może się jeszcze opłacać?

Sytuacja na rynku nieruchomości jest, delikatnie mówiąc… niespokojna. Bardzo trudno przewidzieć, jak się rozwinie: czy mieszkania jeszcze podrożeją, czy wręcz przeciwnie ich ceny spadną, czy rynek najmu po pandemii wróci jeszcze do normalności i tak dalej. Pytania można mnożyć, zwłaszcza że i w bankach dzieją się rzeczy nowe.

Pandemia i zmiany

Nie ma co ukrywać, do początku 2020 roku wszystko toczyło się w sposób bardzo zwyczajny, ceny na rynku nieruchomości delikatnie rosły, a najem przebiegał bez zakłóceń. Tylko pandemia wywróciła tę sytuację do góry nogami. Na rynku pojawiła się panika, początkowo związana z obawą o zrywane umowy najmu. W końcu dla wielu hasło zostań w domu, oznaczało powrót do rodzinnego miasta, a więc rezygnację z najmu. Szczególnie dotknęło to tych, którzy do tej pory stawiali na studentów. Zaczęły pojawiać się głosy, że mieszkania potanieją i będzie trudność z ich sprzedażą. Rynek szybko pokazał, że potrafi się podnieść i bezdyskusyjnie pomogło mu w tym zbyt długie zatrzymanie stóp procentowych, a co za tym idzie praktycznie niewygaszana inflacja. Polacy zbyt słabo znają się na inwestowaniu, by szukać skomplikowanych instrumentów, a mieszkania inwestycyjne wydają się być prosta i zrozumiałą alternatywą. To sprawiło, że mimo iż faktycznie w niektórych ośrodkach akademickich stały puste, nadal rosły ceny i to nawet o 15%.

Banki i kredyty

Tu także zmiany stały się zdecydowanie bardziej odczuwalne. Zdolność kredytowa w przypadki wielu umów była kwestionowana, a uzyskanie kredytu wcale nie było sprawą banalnie prostą. Dodatkowo, oliwy do ognia dolał na pewno obowiązek wprowadzenie przez banki kredytów ze stałym oprocentowaniem. Od 1 lipca 2021 r., każdy bank musi mieć w ofercie kredyt, który przewiduje stałe koszty. Wprawdzie tylko przez pięć lat, to w skali spłaty całości niewiele, ale mimo wszystko, pozwala na zmniejszenie ryzyka wzrostu stop procentowych. Na razie banki wybrnęły z problemu, ferując produkty, które są stosunkowo mało opłacalne, ale nie wiemy, jak będzie przebiegał proces wdrażania w latach kolejnych.

Ceny sięgnęły absurdu

Przede wszystkim, kupienie mieszkania nie jest w tej chwili sprawą łatwą. Deweloperzy, jak ognia unikają podawania cen sprzedażowych i zwykle przetrzymują klienta do ostatniej chwili, licząc na wzrost. Na rynku wtórnym modne stały się licytacje, które sprawiają, że często cena ofertowa jest niższa niż ta, którą w finale płaci klient. Dopóki nie zawrzemy notarialnej umowy przedwstępnej, właściwie nie mamy pewności, czy uda nam się doprowadzić transakcje do szczęśliwego finału. Zdarzają się sytuacje, w których sprzedającemu opłaca się zwrócić klientowi zadatek w podwójnej wysokości, bo pojawia się nowy klient, gotów zapłacić więcej.

Koszty budowy i remontów

To kolejny rezultat pandemii. Zamknięcie w domach sprawiło, że nawet niewielki kawałek własnego ogródka, stał się na wagę złota. Zdrożały nie tylko działki, ale i sam proces budowy. Rzecz jasna wzrost kosztów budowy to nie tylko rosnący popyt, ale też galopujące podwyżki cen materiałów i rosnące oczekiwania płacowe pracowników. Zbieg tych czynników sprawia, że podjęcie decyzji o remoncie czy budowie jest w tej chwili poważnym wyzwaniem, a koszty szacowane mogą się znacząco różnić od tych finalnych. Sytuacja jest w tej chwili taka, że banki nie chcą wypłacać transz, bo po prostu koszty budowy są nieprzewidywalne.

Kupić, nie kupić…

Dylemat niejednego z nas. Proste, nadal obowiązują te same zasady, co przed pandemią. Jeśli mamy zasoby gotówki warto cierpliwie szukać okazji. Na rynku pierwotnym są raczej niewiarygodne, ale na wtórnym już za moment mogą się trafiać. Wiele zależy od tego, do jakiego stopnia skredytowali się sprzedający. Jeśli „pod kurek” za moment mogą się wyprzedawać. Przypomnijmy, takie kredyty były bardzo modne, jeszcze kilka lat temu. Teraz mogą być kosztowną pigułką do przełknięcia. Zdecydowanie większą szansę na zyskowną inwestycję, mają wszyscy ci, który niestraszne remonty, bo wymagania najemców rosną, podobnie jak konkurencja na rynku. Nadal najbardziej opłacane są duże mieszkania. Raz, że cena metra kwadratowego jest z niższa niż w przypadku kawalerek, dwa takie mieszkania kryją w sobie więcej możliwości. Może to być wynajem na pokoje, który zmniejsza ryzyko braku najemcy. Na pytanie kupić nie kupić, jest wiec tylko jedna odpowiedź: w tej chwili nie ma nic głupszego niż trzymanie złotówek na koncie.